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抵当権


 不動産登記に関する実務で役立ちそうな情報を掲載します。本情報は、当事務所の情報整理の一環が主な目的であり、一部情報が正確でなかったり、誤っている可能性もあります。ご利用の際は、先例番号等のあるものは、必ずご自身で裏をお取り下さい。また、先例番号等のないものにつきましては、誤情報であったとしても当事務所では責任を負いかねますので、その点をご理解・ご了承いただいた上でご利用下さい。

●原因証書に銀行の取扱支店の記載がない場合でも、委任状に取扱店の記載があれば取扱店を申請書に記載して登記の申請ができます。
●債務者については、昭和35年法律第14号改正以前は、設定者が債務者の場合は、債務者の表示は登記事項ではなく、設定者が債務者でない場合についてのみ債務者の表示が登記事項となっていた(旧不動産登記法第119条)ので、登記簿上の債務者の表示がない場合は、設定時の所有者が債務者と言うことになり、その住所を管轄する供託所に供託書を提出しなければならない。
●抵当権の連帯債務者の免責的債務引受
〔ケース1〕
1.連帯債務者A・B→Aが死亡
2.連帯債務者Aの相続 連帯債務者B・C
3.連帯債務者Cの免責的債務引受 連帯債務者B
 元々、AとBが連帯債務者だったところ、Aが死亡し、相続人がBとCの事例です。
最終的に、BがCの債務を免責的に引受けて、債務者がB単独になるので、「債務者B」になると思われがちですが、元から連帯債務者であったBの債務と、連帯債務者Aから相続した債務は、併存しているので、あくまでも「連帯債務者B」となります。
〔ケース2〕
1.連帯債務者A・B→Aが死亡
2.連帯債務者Aの相続 連帯債務者B・C
3.連帯債務者Bの免責的債務引受 債務者C
 この場合だと、最終的に債務者となるCは、元々連帯債務者だったわけでは有りません。連帯債務者Bの債務の全て(元から連帯債務者であったBの債務と、連帯債務者Aから相続した債務)を、他の連帯債務者Cが免責的に引き受けて、Bが連帯債 務から脱退しますので、単独債務者になり、「連帯債務者」ではなく「債務者」となります(新訂不動産登記書式精義中巻1118ページ)。
 ※参考 総覧書式編(2)P3317
  連帯債務者ABのAの債務をBが免責的に引き受けた事例
   目的 年月日Aの債務引受
   変更後の事項 債務者B
●相続による債務者の変更登記の場合の登記原因証明情報は、報告書形式の登記原因証明情報、除・戸籍謄本などの登記原因証明情報、いずれでもさしつかえありません。
●将来建築される建物を目的とした抵当権設定契約は、たとえ建築後の建物の表示を追記したとしても、抵当権設定登記申請における原因証書となりえない。(昭和37年12月28日民事甲第3727号民事局長回答)
●抵当権設定契約の日付が登記簿に記載された建物の建築年月日前の日付であっても、抵当権設定登記の申請は、受理してさしつかえない。(昭和39年4月6日民事甲第1291号民事局長回答)
●債権額500万円(現在額462万円)と記載のある追加設定契約書を添付して、債権額を500万円とする設定登記の申請は、受理してさしつかえない。(昭和41年12月6日民事甲第3369号民事局長回答)
●平成19年4月3日に申請する場合、平成19年4月3日売買による所有権移転の後件でする、平成19年4月2日金銭消費貸借同日設定による抵当権設定登記の申請は受理されない。(「登記研究」第440号参照)
※平成19年4月2日金銭消費貸借平成19年4月3日設定なら受理される。
●抵当権設定契約書に「債務者 何市何町何番地 甲野商店」と記載されている場合、抵当権設定申請書の債務者として個人商号を記載してさしつかえない。(「登記研究」第586号188頁)
●担保権の設定登記を申請したときの登記済保証書は、以後所有権に関する登記以外の権利に関する登記済証として使用することができる。(昭和39年5月13日民事甲第1717号通達)
※登記済保証書は、担保権、用益権の設定登記や変更登記の際の登記済証となる。
●登記義務者の権利に関する登記済証とする旧不動産登記法60条2項の規定により登記済みの手続がされた保証書については、不動産登記法附則6条による指定がされた後に、従来の取扱い(昭和39年5月13日付民事甲第1717号民事局長通達)が可能である。(「登記研究」第695号201頁)
●抵当権の追加設定(抵当権者株式会社B)の場合、既登記の抵当権者の表示が被合併会社(抵当権者株式会社A)のままになっているときは、合併による抵当権移転を経由しなければできない。
●抵当権の追加設定登記を申請する場合、抵当権者の本店及び商号が変更され既登記の抵当権者の表示と、追加設定の抵当権者の表示とが一致しないときでも、変更証明書を添付して、変更後の本店及び商号により申請することができる。(「登記研究」第560号136頁)
●抵当権設定登記後、その被担保債権の利率が引き下げられ、その引き下げ後の利率をもって追加担保の抵当権設定の登記を申請するにあたっては、前に登記された抵当権についての利率引き下げによる変更登記は、その前提条件として必ずしも必要ではない。(昭和41年12月1日民事甲第3322号民事局長回答)
●債務引受等による抵当権の債務者の変更登記を申請するに当たり、変更前の債務者の住所・氏名に変更を生じている場合は、債務者の表示変更登記を便宜省略する扱いは認められない。根抵当権の債務者の変更登記を申請する場合も同様である。(「登記研究」第452号114頁)
●抵当権の効力を所有権の全部に及ぼす旨の変更(及ぼす変更)の登記をした後、抵当権の登記の抹消を申請する場合に提供すべき登記識別情報は、抵当権設定の登記がされた際に通知された登記識別情報のみで足りる(平成17年8月26日法務省民二第1918号民事第二課長回答)
※オンライン指定庁では、及ぼす旨の変更の登記については、登記識別情報は通知されないため。非オンライン指定庁では、及ぼす旨の変更の登記済証も添付する。
●抵当権の債務者の変更登記は、抵当権者が登記権利者、設定者が登記義務者となって申請する。この場合、設定者が所有権の登記名義人であっても、申請書に設定者の印鑑証明書を添付する必要はない。(昭和30年5月30日民事甲第1123号回答)
●抵当権の順位変更の登記の申請は、不動産ごとに各別の申請書によるべきであるが、共同担保である場合において、各不動産についての順位変更にかかる抵当権の順位番号、および変更後の順位がまったく同一のときは、同一の申請書ですることができる。(昭和46年12月27日民三第960号依命通知)
●AがBに「年月日債権一部譲渡」を登記原因として抵当権一部移転登記し、A・Bの準共有となった場合、その後の「年月日弁済」を原因とする抵当権の抹消登記を申請する場合には、抵当権設定者甲を権利者、抵当権者A・Bを義務者として同一申請書できる。
●債務の弁済により抵当権が消滅後、抹消登記未了の間に抵当権登記名義人が死亡した場合、抵当権の抹消登記の申請人は、抵当権者の相続人全員と所有者である。(昭和37年2月22日民事甲第321号民事局長回答)
●抵当権抹消登記の権利者は、抹消登記申請時の所有権登記名義人であり、設定当時の所有権登記名義人は、抵当権抹消登記の登記権利者とはならない。(明治32年8月1日民刑第1361号回答)
●所有者A、抵当権者Xの土地につき、買主をBとする売買契約及び代金支払いが24.8.1にされたが、移転登記は未了であった。その後、24.9.1にAがXに弁済し、抵当権が解除され、移転と抹消を24.9.1に申請する場合のの申請方法は、24.9.1時点の登記上の所有者Aが抹消の登記権利者、移転の登記義務者として申請する。
※申請当日時点での登記名義人が抹消の義務者となる。
●抵当権者の合併または相続前に抵当権が消滅した場合には、抵当権移転登記をしないで、抹消登記の申請が認められている。
●「年月日不詳弁済」とする抵当権抹消登記の申請ができる。(「登記研究」第567号166頁)
●混同を原因にして抵当権を抹消する場合、登記権利者と登記義務者が同一人であっても、登記済証の添付を要する。(平成2年4月18日民三第1494号通達
●混同により抵当権が消滅したが、その抹消登記をしないまま第三者へ所有権移転登記をしている場合、現在の所有者が登記権利者、抵当権者が登記義務者となり共同申請で抹消登記を申請しなければならない。(昭和30年2月4日民事甲第226号通達)
●抵当権者が代物弁済により所有権を取得した場合、代物弁済による抵当権抹消の登記原因日付は、代物弁済による所有権移転登記の申請日となる。(「登記研究」第270号71頁)。
●抵当権設定登記のある建物が取り壊されたときは、抵当権は消滅する(「登記研究」第143号)ので、建物を取り壊して同一土地の上に新築し、所有権保存登記をした建物には抵当権の効力は及ばない。
債権者の承諾なく、建物の取り壊しをした場合には、民法第137条第2号(債務者が担保を滅失させ、損傷させ、または減少させたとき)の規定により、期限の利益を失うので、債権者は債務者にただちに債務の弁済を請求できる。
火事による建物の焼失の場合も、絶対的に抵当権は消滅する。
●解散している会社が設定者の抵当権の抹消について、存続中に委任状が発行
されている場合は、委任状の日付を存続中の日にし、閉鎖謄本を資格証明書として添付して抹消できる。
●抵当権移転後の抹消。添付する登済は移転の登済だが、抹消すべき登記に記載する抵当権の表示は設定時の受付番号。
●抵当権設定登記の登記済証となっている抵当権設定契約書の不動産の表示が抵当権設定時と抵当権抹消時で異なっていても、弁済を受けた旨の奥書があれば、抵当権抹消の原因証書にできるでしょうか。「弁済証書」として、抵当権抹消の原因証書とすることができます。(登記研究第499号 参照)
●支配人登記のなされていない銀行支店長が作成した弁済証書、解除証書、または放棄証書を登記原因証書として、銀行の代表取締役からの委任状が添付された抵当権抹消登記の申請があった場合、受理されます。
●『弁済』を原因とする抵当権抹消登記は共有者の一人から全員のために登記義務者と共同申請により可能。「解除」は要法務局確認
●抵当権抹消で建物が既に滅失登記がされている場合、抹消の申請はできない(却下される)
●抵当権抹消登記申請と所有権移転登記申請を連件で申請する場合、所有権移転の原因日付が抵当権抹消の原因日付より前であっても、抵当権抹消登記申請の登記
 権利者は、登記申請時の登記名義人(登記研究514-194頁)
●合併による移転登記の場合は、登記原因証明情報として登記事項証明書をPDF化して申請情報とともに送信する必要がある。


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