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 不動産登記に関する実務で役立ちそうな情報を掲載します。本情報は、当事務所の情報整理の一環が主な目的であり、一部情報が正確でなかったり、誤っている可能性もあります。ご利用の際は、先例番号等のあるものは、必ずご自身で裏をお取り下さい。また、先例番号等のないものにつきましては、誤情報であったとしても当事務所では責任を負いかねますので、その点をご理解・ご了承いただいた上でご利用下さい。

●合筆するには、地目、甲区、乙区が全く同じでないとできない。
例:所有者が違う、抵当権有と無の物件 などは不可
1、字が同じ土地同士であること
字というのは、例えば、
〇〇市〇〇町一丁目 512番地というような場合は、一丁目までの部分が同じであること。また、〇〇市〇〇町字〇〇 512番地というような場合は、字〇〇までの部分が同じであることが必要です。
2、所有者が同じ土地同士であること
共有地の場合でも、共有者と持分がすべて全く同じ土地同士であること
3、所有権登記されている土地同士又は、されていない土地同士であること
4、公図においても、現地においても、隣接している土地同士であること
注意することは、点で接するのではなく、線で接している必要があります。
5、登記も、現地も同じ地目の土地同士であること。ただし、現地の地目さえ同じであれば、先に登記の地目を現地の地目に変更しておいてから(地目変更といいます)、合筆登記する事が可能です。
6、抵当権など、所有権以外の権利の登記がないこと。ただし、例外として、下のケースの場合は合筆できます。
 先取特権、質権または抵当権(根抵当権を含む)については、内容が全て同じ土地同士なら合筆できます。
●公図(土地台帳付属図面)(1/600の公図)
 単に隣地との位置関係がわかるだけですので、地形が実際と一致していない場合も多くあります。
●不動産登記法17条地図(1/500の公図)
 精度の高い調査、測量の成果に基づいて作成されたもの
●地積測量図
 おおむね昭和40年以降、分筆登記等(地積更正登記など)がされた土地については作成されている。測量士によって測量し登記していますので信頼性の高い。それ以前は分筆申告書及び分筆申告図
●建物図面、各階平面図
 おおむね昭和40年以降、建物表示登記、増築登記などがなされているものについては、建物図面が存在する。
●集合地番表示(ex.+406-1〜+406-9)の土地の取引が依頼された場合は、地図訂正手続を経由してから登記
※旧公図で所在を確認する方法がある
●公図上、合併地(プラス地番・1+2+3−1等)は、筆界未定地。
このままだと分筆も合筆もできませんので、土地が売れなかったり、建物を建築できなかったり、不都合なことがいろいろと出て来ます
●平方メートルから坪へ 0.3025を掛ける
●道路部分で公図に地番がない場合、地積測量図をとってみる
●宅地→墓地に地目変更。保健所の許可必要。地域住民の反対がないかとかが問題。墓地管理組合を作ることもできる。一般的には,寺の拡張など
●都市計画区域内にある土地に建物を建てようとする場合、その建物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
●路地状敷地の場合、長さが20m未満の場合、幅員2m以上が必要です。20m以上40m未満の場合は幅員3m以上です。40m以上の長さの場合、幅員4mが必要です。
●建築基準法上の道路
1号道路:いわゆる公道で、高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市町村道。
2号道路:都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法による道路。
既存道路3号:建築基準法施行時に現存する幅員4m(6m)以上の道路。都市計画区域の指定を受けたときに存する幅員4m以上の道路であれば、公道・私道問わず該当する。
計画道路4号:2年以内に事業執行が予定される都市計画道路で特定行政庁が指定したもの。
位置指定道路5号:特定行政庁が利害関係人の申請に基づき位置指定をした幅員4m(6m)以上の私道。
みなし道路(2項道路):建築基準法施行の際または当該区域が都市計画区域に指定された際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m(6m)未満の道路で、特定行政庁の指定したもの。
●セットバック部分は、自分の敷地なのに何も利用できません
●公道には、道と表示してあります。一見、道路に見えても、地番が入っている
場合があります。この場合登記簿を確認しましょう。地目が「公衆用道路」
になっていて、所有者が市町村の場合は道路とみなして問題はないかと思います。個人が所有している場合、公道とみなしてくれるかどうか、市町村の建築指導課に確認しなければなりません。


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