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 印鑑証明書・援用・確定日付・権利証・原本還付・資格証明書・本人確認情報・未成年・利益相反・申請書・オンライン・買い戻し(買戻)・その他

 不動産登記に関する実務で役立ちそうな情報を掲載します。本情報は、当事務所の情報整理の一環が主な目的であり、一部情報が正確でなかったり、誤っている可能性もあります。ご利用の際は、先例番号等のあるものは、必ずご自身で裏をお取り下さい。また、先例番号等のないものにつきましては、誤情報であったとしても当事務所では責任を負いかねますので、その点をご理解・ご了承いただいた上でご利用下さい。

●印鑑証明書の期間の計算
発行日 2月28日(起算日3月1日)
満了日 5月31日
発行日 11月30日(起算日12月1日)
満了日 2月28日(閏年2月29日)
発行日 2月1日(起算日2月2日)
満了日 5月1日
有効期間の満了日が土曜、日曜、その他の休日にあたる場合の満了日はその休日の翌日

●登記簿上の所有者の住所をAからBに変更する住所変更の登記と、抵当権設定登記を続けて申請したいのですが、この場合の印鑑証明書としては発行後3ヶ月以内であっても旧住所で発行された印鑑証明書ではいけないのでしょうか。?
 旧住所の印鑑証明書でも有効期間内のものであれば印鑑証明書として使用できます。改めて取り直すとすると申請手数料や手間がかかりますから、抵当権設定者に余分な負担をかけなくて済むよう登記実務上認められています。ただし、印鑑証明書の住所と登記簿上の所有者の住所が相違する登記申請は許されませんので、住所を連続させるために住民票の写しなど変更証明書を印鑑証明書のほかに添付する必要があります。抵当権設定登記の前提登記として所有権登記名義人表示変更登記とを連件で申請するのであれば、変更証明書は前件添付ということで援用してさしつかえありません。(昭41.1.22民甲第283号 参照
●清算結了をした会社が結了前に処分した不動産の登記をする場合、会社の印鑑として押印する印鑑は清算人の個人の実印(+印鑑証明書)
●印鑑証明書を住所証明書をもってあてることは認められている。(昭和32年6月27日民事甲第1220号民事局長回答)
 印鑑証明書を住所証明書として添付する場合、有効期限はない。住所証明書に特に有効期限はない。
●添付情報である登記義務者の印鑑証明書と添付情報である承諾書、承諾書、取締役会議事録、株主総会議事録添付の印鑑証明書は、兼用も援用もできない。(「登記先例解説集第31巻8号114頁」)
●前件の相続登記の申請の遺産分割協議書に添付した印鑑証明書を、後件の登記義務者の印鑑証明書として援用することはできない。(「登記研究」第132号)
●A・Bが同一の住所証明書に記載されていても、A(甲土地)・B(乙土地)各別申請書で連件で所有権移転登記の申請する場合には、不動産、登記権利者が異なるので前件添付として住所証明書を援用することはできない。(「登記研究」第514号)
 前件Aの住所証明書として添付した書面を後件Bの住所証明書としては、援用不可
※前件のAに対する所有権移転登記の申請書に住所証明書を添付し、後件でするBに対する所有権移転登記の申請書について、Bの住所証明書としての謄本を作成し、住所証明書の原本還付の手続をすれば可。
●前件の建物の所有権保存登記の申請書に添付した住所証明書(住民票の写し)を、後件の土地の所有権名義人住所変更登記の申請書の登記原因証明情報(変更証明書)として援用することはできない。前件が土地の所有権名義人住所変更登記、後件が建物の所有権保存登記の場合も同様。
※土地の所有権名義人住所変更登記の申請書には、登記原因証明情報(変更証明書)として住所証明書(住民票の写し)の謄本を添付して、原本還付の手続をとる。
●前件で、売買による所有権移転登記の申請書に住所証明書として添付した印鑑証明書を、後件で、抵当権設定登記の申請書の印鑑証明書として、「印鑑証明書(前件添付)」とすることは認められない。
※前件で、住所証明書として添付した印鑑証明書は原本還付の手続をし、後件で、本来の印鑑証明書として添付。
●AからBへ、夫が平成17年1月15日住所移転、妻が平成17年4月1日住所移転し、各別に所有権登記名義人住所変更登記を申請する場合、A・B記載の登記原因証明情報(住民票の写し=変更証明書)を援用することはできない。
※どちらかについて、登記原因証明情報(住民票の写し)を原本還付して申請することができる。
●申請代理人を異にする登記申請書間においても、細則44条ノ9の規定の適用があるので添付書類を援用することができる。(「登記研究」第378号173頁)
●申請情報とともに送信する登記原因証明情報のPDFファイルについても、「前件添付」、「後件添付」援用等が可能である。
●法務局の確定日付
 持参するのは、署名押印ある原本1通のみ。法務局で申込書を書いて提出する。費用は700円
●国土調査による換地の場合の登記済証は、合筆型及び1筆→1筆のどちらも使用不可。
土地改良や都市計画の換地の登記済証は、合筆型(従前の土地数個に対して換地の土地1個が組み合わせてある場合)は使用できるが、1筆→1筆の場合及び分筆型(従前の土地1個に対して換地の土地数個が組み合わせてある場合)は使用不可。
表紙に「登記済証」と書いてある場合及び「登記済権利証」と書いてある場合の2通りがあるが,使用できるのは,「登記済権利証」と書いてあり,合筆型の場合のみ。登記済及び甲区何番の押印が目印
 cf分筆の場合は登記済証は作成されないが、合筆の場合、合筆の登記済証は作成される
●及ぼす変更をした抵当権を抹消する際に提供すべき登記識別情報は設定の際に通知された識別情報のみで足りる(H17.8.26法務省民事二第1918号)
●土地区画整理に関し、従前の土地が数個で換地が1個の場合、その換地につき、売買、あるいは担保権設定登記等を行うには、通 常は土地区画整理法による換地処分によって所有権の登記をした旨の記載された登記済証が権利書になりますが、この登記済証がない場合には、従前の土地すべての権利証が必要です。換地の登記簿の表題部「原因及びその日付」欄には、従前の土地が記載されていますから、これを見落とさないことが必要です。
【土地合筆後に、登記義務者が提供すべき登記識別情報は、原則として合筆登記時に通知されたものであるが、合筆登記時に通知された登記識別情報の代わりに、合筆前のすべての土地に関する登記識別情報もしくは登記済証を提供してもよい。(登記実務)】
この場合、必ずその従前の土地の閉鎖登記簿を閲覧しなければ、権利証の確定ができないことになります。さらに、この換地につき分筆が行われ、その分筆地が取引対象となっているときには、その分筆地登記簿の表題部からは換地処分のあったことすら判明しませんし、甲区を見ても元になった換地の登記簿の甲区の最後の記載(「土地区画整理法の換地処分による所有権登記」)が転記されるだけですので、本来の権利証の番号も判明しません。したがって、必ず分筆前の登記簿の閲覧が必要です。
●登記済保証書は、所有権以外の登記申請に添付する登記済証となります。(「不動産登記法の施行に伴う登記事務の取扱いについて」平成17年2月25日民二第457号民事局長通達)
●本人確認情報を添付して(根)抵当権設定登記を行い、登記義務者に交付された登記済証については、その後、所有権以外の登記申請に添付する登記済証となりますか。
A その後、所有権以外の登記申請に添付する登記済証となります。(「不動産登記法の施行に伴う登記事務の取扱いについて」平成17年2月25日民二第457号民事局長通達)
●合筆前の土地に共同担保として一括で抵当権設定登記がされている場合、合筆登記後に存続する土地について抵当権者が登記義務者として登記申請をするときには、合併登記後存続する土地の抵当権に関する登記識別情報もしくは登記済証のみを提供する。(登記実務)
 3番の土地、4番の土地を共同担保として抵当権設定後、4番の土地を3番の土地に合筆
 土地合筆後に、登記義務者が提供すべき登記識別情報 合筆前の3番の登記識別情報
●所有権移転の登記が抹消された場合、その抹消の登記によって、申請人である前所有権登記名義人が新たに登記名義人となるものではないので、その後に前の登記名義人が権利に関する登記をするときには、従前の登記識別情報を利用することになる。
●抵当権の効力を所有権の全部に及ぼす旨の変更の登記をした後,この抵当権の登記の抹消を申請する場合に提供すべき登記識別情報は、この抵当権について設定の登記がされた際に通知された登記識別情報のみで足りる。(平成17年5月26日民二第1918号民事第二課長回答)
 注 抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更登記を、オンライン指定庁になってからした場合は、登記識別情報が通知されないので、抵当権抹消の場合に添付するのは、及ぼす変更前の登記済証、または登記識別情報でよいとされている。
オンライン指定庁になる前に、所有権全部に及ぼす変更登記をした場合は、持分の抵当権設定登記済証と及ぼす変更登記の登記済証である。
●代位による相続による所有権移転登記などは従前も所有権の登記済証が交付されなかったのと同様に、登記識別情報についても通知されない。
●1.前件が所有権保存で登記識別情報の通知を希望しない旨を申請情報とし、後件が抵当権設定の場合であって、その登記の申請情報に登記識別情報を提供できない正当事由の記載がない場合、2.前件が抵当権移転で登記識別情報の通知を希望しない旨を申請情報とし、後件が抵当権抹消の場合であって、その登記の申請情報に登記識別情報を提供できない正当事由の記載がない場合、3.所有権保存、所有権更正登記、抵当権設定の三件連件の場合で、所有権保存登記で登記識別情報の通知を希望しない旨を申請情報とし、以下の登記の申請情報に登記識別情報を提供できない正当事由の記載がない場合、のいずれであっても、後の登記すべてについて登記識別情報が提供されたものとみなしてさしつかえない。
●権利者である未成年者の法定代理人が代理して所有権移転登記の申請をした場合、登記識別情報は法定代理人に通知する。
●株式会社が不動産の所有権を取得し、所有権移転登記を支配人が申請した場合は、支配人に対して登記識別情報が通知される。
●所有権の移転の登記と同時に新所有者を設定者とする抵当権の設定の登記をする連件申請の際に、前件の所有権の移転の登記の代理人と後件の抵当権の設定の登記の代理人が異なる場合でも、後の登記申請において登記識別情報を提供されたものとみなす規則第67条の規定の適用がある。
●事前に有効性を確認した上で登記を登記を申請したが、申請後、有効性確認をした後で失効したことが判明した場合は、本人確認情報で追完することができる。(「登記研究」第705号173頁)
●当初の申請時に提供した登記識別情報が間違っていた場合、正しい登記識別情報の提供による補正が困難なときであっても、補正期間内であれば、失念等を理由に申請情報を補正して、資格者による本人確認情報を提供することに切り替える補正はできる。
●甲、乙、丙登記所管轄の不動産について記載された利益相反取引の承認に関する取締役会議事録は、1通のみ作成すれば、原本還付を受けて甲、乙、丙登記所で添付書類として使えますか。
A 取締役会議事録は、1通でさしつかえありませんが、印鑑証明書は還付できないので甲、乙、丙登記所分として各1通必要です。
●印鑑証明書の原本還付ができる場合の例
遺産分割協議書、特別受益証明書、相続分譲渡証明書などに押印した印鑑の証明書(※法務省民事局の見解)
登記名義人の住所がつながらない場合に添付する申述書(上申書)に押印した印鑑の証明書
資格者代理人作成の「本人確認情報」に押印した職印の証明書〔有効期間は、発行後3ヶ月。(平成17年3月7日民二第624号依命通知)〕
●委任状の原本還付ができる場合の例
1 他管轄の未申請分も含まれている委任状
2 住宅金融公庫等の包括委任状
●地縁団体の資格証明書(委任の終了の時等)は地縁団体台帳
●民事再生手続開始決定を受けた会社を売主とする所有権移転には、監督委員の同意書(印鑑証明書・資格証明書付)の添付を要する
●未成年後見人の代理権限証書は選任審判書の謄本に限る。選任された旨の記載のある戸籍謄本は不可
●本人確認情報に添付する免許証のコピーの本籍部分が隠れていても、本籍は本人確認情報の記載事項ではないためよい
●本人確認情報については、書面(職印証明書付)で提出することも、オンラインで提供することもできる。オンラインでする場合は、本人確認情報(免許証コピー付の場合はスキャナで読み込み)、一つのPDFファイル化し、電子定款を作成する場合の電子署名と同様に電子署名する。
●申請書の法人の代表者の氏名(令3条2号)は、委任状、資格証明書に記載された代表者の氏名または登記された支配人等の氏名を記載すれば足り、その代表者の長の氏名を記載する必要はない。
●報告形式の登記原因証明情報の作成名義人は、法人の場合、法人の代表者または、これに代わるべき者であるが、これに代わるべき者が登記された支配人のときはその資格証明書もあわせて添付する。これに代わるべき者が支配人登記がなされていない支店長などのときは、代表者によるその権限があることを証する書面(登記申請および登記原因証明情報作成に関する委任状、業務権限証明書、社内規定)、をあわせて添付する。
 ※代表者または登記された支配人作成の業務権限証書に押印した印鑑についての印鑑証明書の添付は不要。
●第三者の許可、同意または承諾を証する書面(不動産登記令第7条第1項第5号ハ)は、申請情報とともに送信する登記原因証明情報に含まれないので、添付書面として持参または送付することができる。
●PDF化した登記原因証明情報(原本をスキャナで読み取り作成したPDFファイル、電子署名は不要)を申請情報に添付して送信し、登記原因証明情報の原本は持参(または送付)により登記所に提出するが、A3サイズの登記原因証明情報原本からA4サイズのPDFファイルへ縮小したものを送信してもさしつかえない
●不動産登記令第11条の照会番号を利用する場合は、添付情報の記載は、「資格証明書(照会番号:0123456789 発行年月日:平成20年5月1日」等の記載をする。
●特例オンラインで「事前通知」によるときは、委任状による代理人からの申請の場合は、書面申請と同様、事前通知に基づく申出書により登記所に提出できる。
●合併による抵当権移転登記の被合併会社の記載はその他事項欄に記載する。
●登記義務者の氏名に外字がある場合は登記識別情報提供様式には外字を入力できないので、正字等を入力する。
 登記義務者の氏名が、申請情報の記載(外字)と登記識別情報提供様式の記載(正字等)とが違ってもさしつかえない。
●買戻期間満了による買戻権抹消の原因日付は、買戻期間最終日の翌日です
●所有権の買戻特約(買戻権)の抹消の場合も印鑑証明書が必要。


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